对于南宁房地产市场上最近出现的一些质量纠纷，来自广东资深地产界人士梁先生作了这样的点评。按此推断，位于广西大学正门东侧的某高层楼盘的品质之所以让消费者无法满意，主要原因是较低的房价造成的。因为该项目地段好，地价高，又是高层建筑，整体成本较高，但在2006年到2007年年初，其均价只卖到了3500元左右。这个价格是无法做出高配置的，开发商的利润也是很薄的，所以开发商就试图从别的方面增加收入。

    从市场现实来看，这个结论确有一定的道理。从逻辑上来说，低房价是很难造高质量的房子来的，也就是说，高房价是高质量的必要条件，高房价为开发商打造高品质产品提供了可能的条件。但是，从市场现实看来，高房价并不一定带来高品质，高房价与高品质之间还有着开发商对市场的态度和价值取向问题。比如说，有些楼盘的整体品质很一般，但是地段好，一样能卖出高价钱。

    依照这样的逻辑和市场现实，对于南宁目前的房价，我们还得从各个方面进行分析探究，才能得出较为理性的、符合市场价值规律的判断。

众多楼盘的高价是卖出来的

    对于普通自住消费者来说，房价到底是偏高还是虚高，得从三个方面的指标作衡量、参照。一是目前市民的整体收入水平，二是房价与上一年度的同比增长率，三是楼盘的品质。专家认为，如果只是前两者偏离较远，就是偏高。如果是第三项偏离较远，那就是虚高，就像股票的市盈率一样。也就是说，所谓价格虚高，这价格就是卖方“卖出来”的。

    记者最近在东盟商务区踩盘时偶遇一位来自福建的“操盘高手”吴先生。吴先生不无得意地说道，与他所在的楼盘相去不远的××茗城，去年上半年的均价大概只有四千多元，去年下半年的某一天他与××茗城负责人交流时说到，本区域的价值被严重低估了，均价应该在六千元以上才合理，而且本区域的房价在一年之后必会突破万元大关。不久，××茗城的均价果然超过了六千元。

    此楼盘飞速涨价的“过程”告诉我们，这种高房价就是典型的“卖出来”的，它跟供求关系发生变化，导致商品价格正常波动是不一样的。因为，价格发生突变的过程中，楼盘的规划还是以前的规划，产品还是以前设计的产品，甚至连精装修也没有做，园林也还停留在以前的水平上，而客户需要量也没有出现井喷现象。这是一出人为操控市场的典型案例。

    同样在凤岭南板块，某个外立面设计极具个性的商务公寓楼盘其涨价过程也体现出明显的人为操控痕迹，与上述楼盘不同的是，该楼盘采用的是捂盘惜售的手法，陡然提升价格曲线，以“遭到疯狂抢购”的假象在短时间内卖出了凤岭的标杆价格。

    当然，南宁部分地段卖出了虚高的房价，这在一定程度上是因为受到了沿海一线城市高房价“海啸”的波及所致。

不少楼盘的高价是做出来的

    说到南宁前两年的高价盘，不少媒体界的人士会提到万昌·南湖景园。该楼盘地处南湖南广场之畔，2006年热卖的时候其普通套房的价格在4000元至5500元之间，此价格如果放在现在，那是绝对会让购房者疯狂抢购的。可是，在当时，只能让一般消费者望价兴叹。记者曾接触过该小区的多位业主，他们较为一致的反应就是物有所值，无论是周边大环境、小区小环境，还是楼房整体面貌、房子质量、内部构造等，都令业主心满意足。这么看来，本小区当初的高房价是由其高品质构造出来的，这价格是实实在在做出来的，是相对贴近市场价值规律的。

    这个高价位的案例也验证了本文开头那位梁先生的论断。如果万昌·南湖景园只卖3500元，业主在兴高采烈地收房之后，也许紧接着就是满腹牢骚了。

    从正常的商品供求层面来看，没有多少人会极力声讨高房价，只要你的商品物有所值，就像我们极少听到声讨标价数万元的别墅一样。我们记得，在仙葫开发区的普通套房售价不到2000元的时候，与之不远的别墅区其售价就到了20000元以上。这期间，不管是富豪还是普通消费者，都不会在情绪正常的情况下诅咒别墅区的开发商。因为大家都是按“一分钱一分货”价值规律做产品。

    去年年底，曾有不止一位朋友向笔者惊呼“南宁的房价真是疯了，听说连心圩江旁边的房子都卖到7000元至8000元了，那凤岭不是要过10000元？”所谓心圩江“7000元至8000元”的房价是出自广州开发商开发的“瀚林华府”这个精装楼盘。据记者了解，标价7000元至8000元的房子实际上是该楼盘极少数的位置最好的高层精装大宅，与凤岭7000元至8000元的毛坯房不是一回事。普通套房价格还是在5000元左右。而瀚林华府的价格可以说是“做出来的”，因为除了较好的人文、地理优势之外，该楼盘与同地段的其他楼盘相比，无论是小区配套规划还是建筑、装修标准都高一档次。在产品品质上做出了差异性，其价格所表现出来的高差并没有明显的虚高迹象。人为哄抬房价的成分不多。

    与此同理，江南白沙大道的龙光普罗旺斯尽管比附近楼盘价格高出500元左右，实际上也是品质使然，它的价格是用高品质做出来的。

    尽管一部分楼盘的高房价是做出来的，但是，无可否认的事实是，南宁的整体房价“卖出来”的成分还是比较高的。所以，绝大多数的市民和专家都认定南宁房价呈偏高、虚高状态。